Een tekort aan betaalbare woningen zorgt voor een stagnatie in de huizenmarkt. Dat concludeert de NVM vandaag na het bekendmaken van haar woningmarktcijfers over het laatste kwartaal van 2007. Voor het eerst in lange tijd is het aantal verkochte woningen niet verder gestegen, terwijl het aantal te koop staande woningen het afgelopen kwartaal is toegenomen. De prijs van de gemiddelde verkochte woning komt nu uit op 247.000 euro en deze zal volgens verwachting in 2008 rond de 2 procent stijgen.
In vierde kwartaal van 2007 werden duidelijk minder woningen verkocht. De verkoopquote (het aantal verkochte woningen als percentage van het aanbod) was de laagste in zes jaar (-2,3 procentpunt, van 28,7 procent naar 26,4 procent). Er werden 3 procent minder woningen verkocht vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Daarbij kwamen in vergelijking met het vorige kwartaal wel meer woningen te koop te staan (+7 procent). De tijd dat een woning te koop staat, is met 7 procent toegenomen en komt uit op gemiddeld 78 dagen.
Voor de woningen die wel werden verkocht, betaalden kopers een hogere prijs dan in het derde kwartaal. Om precies te zijn: de prijsstijging in het vierde kwartaal bedraagt 1,2 procent, tegen een stijging van 0,6 procent in het voorgaande kwartaal. De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning stijgt met 1,3 procent duidelijk vergeleken met het derde kwartaal, toen de stijging tot 0,5 procent beperkt bleef. De prijs per vierkante meter blijft met een geringe stijging van 0,3 procent dit kwartaal achter op de ontwikkeling van de totale gemiddelde verkoopprijs.
Opvallend is dat opnieuw de duurdere woningen (bovenste 25 procent) meer in prijs stijgen dan de woningen in het laagste segment (onderste 25 procent). De prijs van duurdere vrijstaande woningen en van duurdere appartementen stijgt het hardst. Dit wijst erop dat de hogere inkomensgroepen kennelijk relatief gemakkelijker een duurdere woning kunnen betalen dan de lagere of middeninkomens een goedkopere woning.
Inkomensgroepen voor wie betaalbaarheid een minder grote rol speelt, hebben keus en kiezen vaak voor kwaliteit. Dit betreft echter een klein deel van de markt. De onderkant van de markt krijgt de rekening van de afnemende betaalbaarheid langzamerhand gepresenteerd. Juist deze groep kopers wordt ook zwaarder dan anderen geconfronteerd met andere aan de woning gerelateerde lasten, zoals OZB, verontreinigingsheffingen en energielasten. Die stijgen behoorlijk en wegen voor starters zwaarder dan voor doorstromers.
Woningen gaan in het algemeen minder snel van de hand, zo blijkt uit het totale beeld van het afgelopen jaar. In 2007 zijn naar verhouding meer woningen te koop gekomen dan in 2006 (1,1 procentpunt), maar de verkoopquote is over heel 2007 lager dan het toch al gematigde cijfer voor 2006. Met name in de tweede helft van 2007 tekent deze ontwikkeling zich af.
Het afnemend aantal transacties vertaalt zich nog niet in lagere prijzen. Over heel 2007 stijgt de prijs van de gemiddelde woning met 4,3 procent. Dat is al met al meer dan in 2006, toen de prijs met 3,4 procent steeg. Dat er aan zowel dure als goedkope woningen een tekort is, blijkt uit het gegeven dat de stijging van de prijs per vierkante meter van beide categorieën woningen met respectievelijk 6,3 procent en 4,4 procent ruim boven de inflatie van 1,9 procent ligt. De prijsstijging per vierkante meter in de middencategorie woningen bleef onder de 4 procent.
Zoals altijd verschilt de prijsstijging in de verschillende regio’s. In de meeste van de beschouwde regio’s stijgt de prijs van een tussenwoning in 2007, met als uitschieter de regio Amsterdam (+10,2 procent). Er is ook een aantal regio’s waar de prijs behoorlijk daalt, zoals Alphen (-5,3 procent).
De NVM verwacht dat de stagnatie van de woningmarkt het komende jaar zal doorzetten als gevolg van het gebrek aan aanbod. Met name starters zullen moeite houden om een woning te vinden, al zal de prijs aan de onderkant van de markt vermoedelijk niet fors stijgen. Doorstromers zullen keus blijven houden, maar ook in dat segment doemen langzamerhand betaalbaarheidsproblemen op.
Het op slot gaan van de markt zal uiteindelijk ook een drukkend effect hebben op de prijzen. De NVM verwacht dat de gemiddelde woningprijzen in 2008 rond de 2 procent zullen stijgen. Dit geldt niet voor het duurdere segment. De kleine groep aan de bovenkant van de markt zal volgens de NVM voor echte kwaliteit nog geld over hebben. De verwachting is dan ook dat die woningen of appartementen rond de 4 procent in prijs zullen stijgen.
Ook in 2008 zal er in de woningmarkt veel aandacht zijn voor transparantie en fraudebestrijding. De NVM steunt het kabinet in een strengere aanpak van ontoelaatbare praktijken op de vastgoedmarkt. Zo neemt de NVM stappen om frauduleuze praktijken met hypotheken te voorkomen.
Bron: InFinance